Immobilien-Cashflow-Rechner
Wie viel Geld bleibt mir monatlich aus meiner Immobilie?
Der Cashflow-Rechner zeigt, was nach Mietausfällen, Eigentümerkosten, Rücklagen, Zinsen und Amortisation rechnerisch übrig bleibt. Er beantwortet damit die Liquiditätsfrage einer Anlageimmobilie – und nicht dieselbe Frage wie eine Mietrendite oder eine angenommene Wertsteigerung.
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Immobilien-Cashflow berechnen: vom Mietertrag zum verfügbaren Geld
Der Cashflow-Rechner zeigt, was nach Mietausfällen, Eigentümerkosten, Rücklagen, Zinsen und Amortisation rechnerisch übrig bleibt. Er beantwortet damit die Liquiditätsfrage einer Anlageimmobilie – und nicht dieselbe Frage wie eine Mietrendite oder eine angenommene Wertsteigerung.
Welche Beträge musst du eingeben?
Alle Miet- und Kostenangaben sind Jahresbeträge. Trage die Miete ohne durchlaufende Nebenkosten und vor dem gesondert eingegebenen Ausfall ein. Der Ausfallsatz bildet deine eigene Annahme für Leerstand oder nicht eingehende Miete ab. Eigentümerkosten und Rücklagen werden zusammen als frei gewählter Jahresbetrag erfasst. Kaufpreis minus Eigenmittel ergibt die modellierte Hypothek; dazu kommen der nominale Jahreszins und die Jahresamortisation.
So entsteht der monatliche Immobilien-Cashflow
Zunächst wird die Jahresmiete um die Ausfallquote vermindert. Danach werden die eingegebenen Kosten und Rücklagen, die Zinsen auf die Hypothek und die begrenzte Amortisation abgezogen. Das verbleibende Jahresergebnis wird durch zwölf geteilt. Es ist ein durchschnittlicher Monatswert. Tatsächliche Zahlungstermine, Kautionsbewegungen, grosse Einzelrechnungen oder saisonale Schwankungen werden nicht automatisch über die Monate verteilt.
Beispiel: Von CHF 6'000.– Monatsmiete zu CHF 1'675.– Cashflow
CHF 72'000.– Jahresmiete entsprechen durchschnittlich CHF 6'000.– pro Monat. Bei 5 % Ausfall bleiben CHF 68'400.– pro Jahr. Nach CHF 14'000.– Eigentümerkosten und Rücklagen sind es CHF 54'400.–. Aus CHF 1'400'000.– Kaufpreis und CHF 420'000.– Eigenmitteln ergibt sich CHF 980'000.– Hypothek. Der angenommene Jahreszins von 2.5 % kostet CHF 24'500.–. Nach weiteren CHF 9'800.– Amortisation verbleiben CHF 20'100.– im Jahr: CHF 1'675.– durchschnittlich pro Monat. Die Berechnung erfolgt ungerundet; einzeln auf Rappen gerundete Monatspositionen können geringfügig abweichen.
Warum Tilgung den Cashflow mindert, obwohl sie Vermögen aufbaut
Zinsen und Rückzahlungen verlassen beide dein verfügbares Budget. Ihre wirtschaftliche Wirkung ist aber verschieden: Zinsen sind Finanzierungskosten, Tilgung reduziert die offene Schuld. Der Cashflow zieht deshalb beide Zahlungen ab. Für die Frage, welcher laufende Ertrag auf das Eigenkapital entsteht, verwendet der separate Immobilienrenditerechner zusätzlich eine Kennzahl vor Tilgung. Eine positive Eigenkapitalrendite garantiert noch keinen positiven Cashflow nach Rückzahlung.
Was zeigt die Wasserfallgrafik?
Die Grafik beginnt bei der durchschnittlichen Miete vor Ausfall. Jede Abzugsposition führt zum verbleibenden Betrag: Mietausfall, Eigentümerkosten und Rücklagen, Zinsen und Amortisation. Der letzte Balken ist der verfügbare Cashflow. In der Tabelle darunter stehen dieselben Positionen als Monatsbeträge. So lässt sich erkennen, welcher Teil des Budgets durch Finanzierung und welcher durch den Betrieb des Objekts gebunden wird.
Was bedeutet ein negativer Cashflow?
Dann reichen die erfassten Einnahmen im Modell nicht für sämtliche angesetzten Abflüsse. Die Finanzierung oder der Betrieb benötigt zusätzliche Mittel. Das ist keine Aussage über eine spätere Wertentwicklung, sondern über den laufenden Liquiditätsbedarf unter deinen Annahmen. Prüfe in diesem Fall, welche Positionen realistisch sind und wie stark höhere Zinsen oder zusätzliche Mietausfälle den Bedarf verändern würden.
Grenzen: Jahresdurchschnitt statt vollständiger Liquiditätsplanung
Der Rechner berücksichtigt nur eingegebene Kosten. Kaufkosten, Steuern, ausserordentliche Sanierungen und ein späterer Verkauf werden nicht automatisch ergänzt. Rücklagen mindern hier den verfügbaren Überschuss, auch wenn sie zunächst auf einem eigenen Konto verbleiben. Zähle dieselbe Ausgabe nicht vollständig als laufende Kosten und nochmals als dafür zusätzlich benötigte Rücklage. Für mehrere Objekte gibt es den Portfolio-Rechner; für datierte Zahlungen und einen Nettoverkaufserlös den Gesamtrenditerechner.
Häufige Fragen
Ist Cashflow dasselbe wie Gewinn oder Rendite?
Nein. Hier zeigt Cashflow das nach den erfassten laufenden Abflüssen verfügbare Geld. Er zieht auch Tilgung und Rücklagen ab. Eine Rendite bezieht einen definierten Ertrag auf einen Kapitaleinsatz und muss deshalb gesondert betrachtet werden.
Muss ich Monatsmiete oder Jahresmiete eingeben?
Die Eingabe erwartet eine Jahresmiete ohne durchlaufende Nebenkosten und vor dem eingegebenen Ausfall. Das Ergebnis und die Wasserfallgrafik rechnen die Jahrespositionen in durchschnittliche Monatswerte um.
Kann der Cashflow trotz einer positiven Mietrendite negativ sein?
Ja. Zinsen und Amortisation können den vor Finanzierung positiven Ertrag übersteigen. Deshalb sollten die Objektrendite und die tatsächlich verbleibende Liquidität getrennt geprüft werden.
Sind persönliche Steuern bereits abgezogen?
Nein. Der Rechner ermittelt keine persönlichen Steuern. Das ausgewiesene Ergebnis ist der modellierte Überschuss nach den ausdrücklich erfassten Positionen.
Berücksichtigt die Ausfallquote jeden einzelnen Leerstandsmonat?
Nein. Sie vermindert die Jahresmiete pauschal. Eine konkrete Abfolge leerer und vermieteter Monate oder Zahlungsverspätungen wird nicht zeitlich simuliert.
Wie plane ich mehrere Immobilien gemeinsam?
Der Portfolio-Rechner führt Werte, Schulden, laufende Cashflows und auslaufende Zinsbindungen zusammen. Verwende je Objekt dieselben klar abgegrenzten Kostenkategorien, um Doppelzählungen zu vermeiden.
Modell, Quellen und Grenzen
Die Formeln und Rechenbeispiele auf dieser Seite beschreiben das tatsächlich verwendete Modell. Die Beispielwerte sind eigene Annahmen und keine aktuellen Konditionen. Geldbeträge werden für die Anzeige gerundet, intern wird genauer gerechnet. Die Rechnung ersetzt weder eine Finanzierungszusage noch eine persönliche Steuer- oder Anlageprüfung.
Rechenmodell und Redaktion: 26. Oktober 2026. Unabhängige Orientierung ohne Gewähr oder Garantie für Richtigkeit und Vollständigkeit.