Renovierung finanzieren – Rechner
Wie verändert ein Umbau meine Hypothek und die zusätzliche Monatsbelastung?
Der Renovierungsrechner verbindet Umbaukosten und Eigenmittel mit einer bestehenden Hypothek. Du siehst den zusätzlichen Finanzierungsbedarf, die neue Gesamtschuld und eine modellierte Belehnung nach dem selbst geschätzten Wertzuwachs. Das Hauptergebnis betrifft die zusätzliche Finanzierung, nicht das gesamte Wohnbudget.
Deine Zahlen im Überblick
Zahlen und Rechenweg anzeigen
Renovierung finanzieren: Was kosten die zusätzlichen Schulden?
Welche Werte gehören in den Rechner?
Trage den heutigen Immobilienwert, die bestehende Hypothek und die gesamten geplanten Umbaukosten ein. Bei den Eigenmitteln erfasst du nur den Betrag, den du tatsächlich für diese Renovierung einsetzen möchtest. Der angenommene Wertzuwachs ist eine eigene Schätzung und wird nicht automatisch mit den Baukosten gleichgesetzt. Zinssatz und Zusatzamortisation beziehen sich auf die zusätzliche Finanzierung.
Finanzierungsbedarf und neue Gesamthypothek
Der Zusatzkredit entspricht den Umbaukosten abzüglich der eingesetzten Eigenmittel. Er wird zur bestehenden Hypothek addiert. Die neue Belehnung teilt diese gesamte Schuld durch den heutigen Immobilienwert plus den angenommenen Wertzuwachs. Das Modell bestätigt nicht, ob ein Anbieter diesen Wert anerkennt oder die Aufstockung bewilligt.
So entsteht die zusätzliche Monatsbelastung
Die anfänglichen Jahreszinsen des Zusatzkredits werden mit der vorgesehenen zusätzlichen Jahresamortisation addiert und durch zwölf geteilt. Eine Amortisation wird dabei höchstens bis zur zusätzlichen Schuld angesetzt. Bei vollständiger Finanzierung aus eigenen Mitteln entstehen in diesem Modell weder Zusatzkredit noch Zinsen oder Amortisation auf diesen nicht vorhandenen Zusatzkredit. Die Kosten der bestehenden Hypothek sind in diesem Mehrbetrag nicht enthalten.
Beispiel: CHF 100'000.– Umbau mit CHF 30'000.– Eigenmitteln
Der Finanzierungsbedarf beträgt CHF 70'000.–. Bei einer bestehenden Hypothek von CHF 750'000.– steigt die Gesamtschuld auf CHF 820'000.–. Ein Immobilienwert von CHF 1'100'000.– und ein frei geschätzter Wertzuwachs von CHF 60'000.– ergeben CHF 1'160'000.– Modellwert. Die neue Belehnung beträgt damit rund 70.69 %. Mit 2 % Zins auf den Zusatzkredit und CHF 5'000.– Zusatzamortisation entstehen CHF 6'400.– anfängliche Jahresbelastung beziehungsweise CHF 533.33 pro Monat.
Baukosten sind nicht automatisch Wertzuwachs
Nicht jede Ausgabe erhöht den angesetzten Immobilienwert im gleichen Umfang. Deshalb sind Umbaukosten und Wertzuwachs getrennte Felder. Teste auch eine vorsichtigere Bewertung oder gar keinen Wertzuwachs. Ein höherer Modellwert kann die Belehnungsquote verbessern, beschafft aber noch keine zusätzliche Liquidität für die Bezahlung der Bauarbeiten.
Reserve, Kostenänderungen und Bauphase berücksichtigen
Der Rechner verteilt keine Rechnungen über eine Bauphase. Er geht davon aus, dass der zusätzliche Finanzierungsbetrag vollständig beansprucht ist. Für gestaffelte Auszahlungen ist der Baukreditrechner vorgesehen. Plane allfällige Reserven bereits bei den Umbaukosten ein. Eine höhere oder tiefere Unterhalts-, Energie- oder Versicherungsbelastung nach dem Umbau wird nicht automatisch in den Zusatzbetrag übernommen.
Was muss separat beurteilt werden?
Steuern, Förderbeiträge, Gebühren und die tatsächlichen Konditionen einer Hypothekenaufstockung werden nicht ermittelt. Die Tragbarkeit mit deinem Einkommen bleibt eine weitere Frage. Bei einer energetischen Sanierung kannst du Kostenersparnisse im dafür vorgesehenen Rechner untersuchen; bei einer vermieteten Immobilie hilft der Vergleich von Renovierungsaufwand und zusätzlichem Ertrag.
Häufige Fragen
Zeigt das Hauptergebnis meine gesamten Wohnkosten?
Nein. Es zeigt die anfängliche Mehrbelastung aus dem Zusatzkredit und seiner eingegebenen Amortisation. Bestehende Finanzierungskosten und laufende Objektkosten musst du gesondert betrachten.
Was passiert, wenn ich den Umbau vollständig selbst bezahle?
Dann ist der Zusatzkredit null. Auf diese nicht bestehende zusätzliche Schuld werden im Modell keine Zinsen oder Zusatzamortisation angesetzt. Die bestehende Hypothek bleibt unverändert.
Erhöht ein Umbau den Immobilienwert automatisch um seine Kosten?
Nein. Der Wertzuwachs ist eine getrennte eigene Annahme. Der Rechner leitet aus einer Ausgabe keine verbindliche neue Bewertung ab.
Berücksichtigt die Rechnung Fördermittel oder Steuerabzüge?
Nein. Solche Beträge und Ansprüche werden nicht automatisch ermittelt. Für Energieeinsparungen mit einem selbst eingegebenen Förderbetrag gibt es einen eigenen Sanierungsrechner.
Kann ich die tatsächlichen Zinsen während der Bauphase berechnen?
Für schrittweise Auszahlungen während der Bauphase ist der Baukreditrechner besser geeignet. Hier wird der Zusatzkredit als vollständig beansprucht betrachtet.
Bedeutet eine passende Belehnung, dass ich den Kredit erhalte?
Nein. Die Quote folgt deinem Immobilienwert und deinen Angaben. Einkommen, Bewertung, Kreditprüfung und konkrete Anbieterbedingungen werden damit nicht bestätigt.
Modell, Quellen und Grenzen
Die Formeln und Beispiele beschreiben das hier verwendete Rechenmodell. Alle Zins-, Rendite- und Steuerwerte sind eigene Szenarioannahmen, keine aktuellen Angebote oder individuell geprüften Ansätze. Intern wird genauer gerechnet als auf der gerundeten Anzeige. Die Auswertung ersetzt keine Vertrags-, Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageprüfung.
Weiterführende Begriffe: UBS zu Hypothekenformen. Die Quelle dient als Hintergrund; unsere frei gewählten Beispielwerte sind keine Konditionen des genannten Anbieters.
Rechenmodell und Redaktion: 26. Oktober 2026. Unabhängige Orientierung ohne Gewähr oder Garantie für Richtigkeit und Vollständigkeit.