Immobilienrenditerechner
Welche Rendite erwirtschaftet meine Anlageimmobilie?
Eine Mietrendite beantwortet nicht automatisch, wie viel Geld dir monatlich bleibt. Dieser Immobilienrenditerechner trennt deshalb Objektrendite, Finanzierung und Liquidität. Du erkennst, was die Immobilie vor Finanzierung erwirtschaftet und was nach Zinsen und Amortisation verfügbar bleibt.
Deine Zahlen im Überblick
Zahlen und Rechenweg anzeigen
Immobilienrendite berechnen: Brutto, netto und auf dein Eigenkapital
Eine Mietrendite beantwortet nicht automatisch, wie viel Geld dir monatlich bleibt. Dieser Immobilienrenditerechner trennt deshalb Objektrendite, Finanzierung und Liquidität. Du erkennst, was die Immobilie vor Finanzierung erwirtschaftet und was nach Zinsen und Amortisation verfügbar bleibt.
Die Eingaben für deine Renditeberechnung
Erfasse Kaufpreis und Eigenmittel. Daraus ergibt sich die Hypothek. Die Jahresnettomiete ist hier die Miete ohne durchlaufende Nebenkosten, aber noch vor dem eingegebenen Leerstand beziehungsweise Mietausfall. Zusätzliche Eigentümerkosten und Rücklagen trägst du als Jahresbetrag ein. Für die Finanzierung kommen nominaler Zins und Jahresamortisation hinzu. Kaufkosten werden als separat aus eigenen Mitteln bezahlter Betrag berücksichtigt, nicht mitfinanziert.
Bruttomietrendite und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite teilt die Jahresmiete vor Ausfall durch den Kaufpreis. Für die Nettomietrendite werden vorher der modellierte Mietausfall sowie Eigentümerkosten und Rücklagen abgezogen. Diese Nettokennzahl liegt ausdrücklich vor Finanzierung und persönlichen Steuern. Das Wort „netto“ bedeutet hier also nicht, dass jede mögliche Steuer- oder Verkaufskostenwirkung bereits enthalten ist. Welche Kosten berücksichtigt werden, hängt von deinen Eingaben ab.
Eigenkapitalrendite und Cashflow-Rendite
Für die laufende Eigenkapitalrendite zieht der Rechner zusätzlich die Hypothekarzinsen vom Nettoertrag ab. Bezugsgrösse sind deine Eigenmittel plus die separat eingegebenen Kaufkosten. Die Amortisation wird dabei nicht als Aufwand abgezogen, weil sie die Schuld verringert. Bei der Cashflow-Rendite wird auch diese Rückzahlung abgezogen: Sie zeigt, welcher laufende Überschuss im Verhältnis zu deinen eingesetzten eigenen Mitteln übrig bleibt. Wertänderungen und ein Verkaufserfolg sind nicht enthalten.
Beispiel: Eine Immobilie für CHF 1'400'000.–
Bei CHF 72'000.– Jahresmiete vor Ausfall ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 5.14 %. Mit 5 % Mietausfall und CHF 14'000.– Eigentümerkosten und Rücklagen verbleiben CHF 54'400.– Nettoertrag vor Finanzierung: rund 3.89 % des Kaufpreises. CHF 420'000.– Eigenmittel ergeben CHF 980'000.– Hypothek. Bei 2.5 % Zins fallen CHF 24'500.– Jahreszinsen an. Der Ertrag vor Tilgung beträgt damit CHF 29'900.–. Bezogen auf CHF 430'000.– eigene Mittel inklusive CHF 10'000.– Kaufkosten sind das rund 6.95 %. Nach CHF 9'800.– Amortisation bleiben CHF 20'100.– Jahrescashflow beziehungsweise CHF 1'675.– pro Monat.
Warum eine hohe Eigenkapitalrendite allein nicht genügt
Die Eigenkapitalrendite hängt auch von der Finanzierung ab. Ein anderer Eigenmitteleinsatz verändert sowohl die Schulden und Zinsen als auch die Bezugsgrösse der Rendite. Daraus entsteht noch keine Aussage über Sicherheit oder die Qualität eines Objekts. Prüfe neben der Prozentzahl den laufenden Cashflow und Szenarien mit höheren Zinsen oder weniger Mieteinnahmen. Ein positiver Durchschnittsertrag schliesst ausserordentliche Reparaturen oder zeitweiligen Liquiditätsbedarf nicht aus.
Was in diesem Renditemodell fehlt
Es ist eine Jahresbetrachtung mit konstanten Eingaben. Persönliche Steuern, ein späterer Verkauf, Wertsteigerungen und die genaue zeitliche Verteilung der Zahlungen werden nicht automatisch berücksichtigt. Für eine Gesamtrendite mit datierten Ein- und Auszahlungen steht der XIRR-Rechner bereit. Achte auf vollständig und ohne Doppelzählung eingetragene Kosten. Die Rechnung ist keine Objektbewertung und keine Anlageempfehlung.
Häufige Fragen
Welche Immobilienrendite zeigt das Hauptergebnis?
Das Hauptergebnis ist die Nettomietrendite vor Finanzierung. Bruttomietrendite, laufende Eigenkapitalrendite und Cashflow-Rendite stehen als zusätzliche, getrennte Kennzahlen daneben.
Ist die Nettomietrendite bereits nach Steuern?
Nein. Sie zieht den eingegebenen Mietausfall sowie Eigentümerkosten und Rücklagen ab, aber keine automatisch ermittelten persönlichen Steuern oder Finanzierungskosten.
Warum wird Amortisation bei der Eigenkapitalrendite nicht als Aufwand gezählt?
Eine Rückzahlung verringert die Schuld und bindet Liquidität, ist aber kein Zinsaufwand. Deshalb zeigt der Rechner zusätzlich eine Cashflow-Rendite nach dieser Rückzahlung.
Wie werden Kaufnebenkosten berücksichtigt?
Der eingegebene Betrag erhöht in diesem Modell den eigenen Kapitaleinsatz für Eigenkapital- und Cashflow-Rendite. Die Brutto- und Nettomietrendite beziehen sich weiterhin auf den Kaufpreis.
Ist eine Wertsteigerung im Ergebnis enthalten?
Nein. Die Kennzahlen beziehen sich auf die eingegebenen laufenden Jahresbeträge. Für angenommene Wertänderungen oder spätere Verkaufserlöse gibt es andere, ausdrücklich dafür vorgesehene Rechner.
Kann ich mehrere Anlageimmobilien vergleichen?
Ja. Verwende dafür den Immobilien-Objektvergleich mit identischen Eingabekategorien. Der Renditerechner vertieft jeweils die Kennzahlen eines einzelnen Objekts.
Modell, Quellen und Grenzen
Die Formeln und Rechenbeispiele auf dieser Seite beschreiben das tatsächlich verwendete Modell. Die Beispielwerte sind eigene Annahmen und keine aktuellen Konditionen. Geldbeträge werden für die Anzeige gerundet, intern wird genauer gerechnet. Die Rechnung ersetzt weder eine Finanzierungszusage noch eine persönliche Steuer- oder Anlageprüfung.
Rechenmodell und Redaktion: 26. Oktober 2026. Unabhängige Orientierung ohne Gewähr oder Garantie für Richtigkeit und Vollständigkeit.