Eigenmietwert Schweiz: Steueränderung ab 2029

Was ändert sich bei der Besteuerung von Wohneigentum?

Der Bundesrat hat beschlossen, den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Die folgenden Informationen erläutern den Unterschied zwischen bisherigem und künftigem System; sie berechnen keine persönliche Steuer.

Was gilt bis zur Steuerperiode 2028?

Bei selbst genutztem Wohneigentum wird der Eigenmietwert als Einkommen berücksichtigt. Je nach geltendem Recht und persönlicher Situation können Schuldzinsen und bestimmte Unterhaltskosten abzugsfähig sein. Der massgebende Eigenmietwert wird nicht aus einer pauschalen Marktmiete errechnet, sondern von der zuständigen Behörde festgelegt.

Was gilt ab 2029?

Ab 1. Januar 2029 entfällt die Eigenmietwertbesteuerung auf selbst genutztem Wohneigentum. Gleichzeitig entfällt grundsätzlich der Abzug für Unterhaltskosten dieses Wohneigentums; für vermietete oder verpachtete Immobilien bleibt er bestehen. Der Schuldzinsenabzug wird neu eingeschränkt. Für Ersterwerb kann unter Bedingungen ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Abzug greifen.

Bei der direkten Bundessteuer entfallen die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen; Kantone können sie zeitlich begrenzt weiterführen. Kantone können zudem eine besondere Steuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften einführen. Entscheidend sind die definitive Umsetzung und deine persönliche Situation.

Lohnt sich das Amortisieren vor 2029?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Zinsbelastung, Liquiditätsreserve, alternative Anlage, Vertragsbedingungen und Steuerwirkungen beeinflussen den Vergleich. Der Amortisieren-oder-Anlegen-Rechner vergleicht frei eingegebene Szenarien; er ermittelt keine kantonale Steuer.

Wie kann ich den Effekt für mich abschätzen?

Prüfe zunächst deinen bestehenden Eigenmietwert und die massgebenden Abzüge anhand deiner Steuerunterlagen. Vergleiche anschliessend konkrete Beträge mit den ab 2029 geltenden Regeln. Unser Eigenheim-Gesamtkosten-Rechner zeigt Wohnkosten ohne automatische Steuerberechnung. Für eine individuelle Steuerberechnung ist die zuständige Steuerverwaltung beziehungsweise Fachperson die passende Anlaufstelle.

Quelle: Bundesrat: Systemwechsel per 1. Januar 2029; ESTV: Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung. Redaktioneller Prüfstand: 27. Oktober 2026.